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上周，是上海新房的“开盘周”。开盘结果，真的让人“倒吸一口凉气”。

上海新房市场，几乎进入全面寒冬！

无独有偶，二手房市场也是“惨不忍睹”，各项指标数据大幅度下滑。

这些都在无声的宣告：上海楼市进入至暗时刻！

10盘开盘仅1盘“日光”

上周，上海总计10个新盘开盘，从分布来看，各个环线几乎都涵盖。

“广撒网”式开盘，却只“捞到了一条大鱼”。

之前热度颇高的楼盘，这次都遭遇了“滑铁卢”。上海新房市场寒气逼人！

1、内环内也不行了

内环内曾几何时，都是开盘必“日光”的。

如今，真的可以用“每况愈下”来形容。

以杨浦江浦新盘为例，该项目前2批次虽然也没触发积分，但都是开盘“日光”的。

这次推盘房源数几乎减半，反倒认购率骤降，没能做到开盘“日光”。

房子还是那个房子，地段还是那个地段，只能说大环境“今时不同往日”了。

2、浦东张家浜11W+叠墅可以挑挑拣拣

浦东张家浜新盘，前期热度很高，这次没有“日光”，确实出乎意料的。

毕竟东郊&张家浜的地段+1.0容积率低密高品质住宅，在上海新房市场是非常稀缺的。

特别是均价11W+的叠墅，不仅比同小区内的洋房均价便宜，即便是横向对比同批次三林滨江的叠墅，价格优势都是十分显著的。

选房过程中，也确实是叠墅去化速度更快。但临马路的叠墅，最终没能清掉。

下行市场，每套房源的不足，会被无限放大。

选房中期销控表截图

3、理想之地，笑到了最后！

理想之地，是这次唯一的“日光盘”。

项目3开3罄，充分展现了下行市场，各项均好的新盘才是未来。

凭借着，较厚的安全垫+地铁房+万达旁+优质学校预期，理想之地成了500W新房市场的最大虹吸地。

赢家通吃，在当下市场，更加淋漓尽致的表现出来了。

不只是新房市场，二手房市场也十分惨烈。

二手房市场一蹶不振

比新房更惨的是二手房市场，经历了9月的小反弹，10月上海二手房又“趴”下了。

1、10月成交量预计仅约1.3万套

9月在各类政策的刺激下，上海二手房成交量出现了久违的1.5W套+。

但是好景不长，进入10月，新政药效几乎消失不见。

截至10月29日，10月上海二手住宅成交量仅约1.21万套，全月预估成交量在1.3万套左右。

再次，回归到新政前水平。

2、二手房价全面下跌

我们将某大型中介上挂牌的8万多套房子，按照房龄分为老房子、10-20年次新、10年内次新，又进一步以80㎡、120㎡为分界线，分为小、中、大3个面积段；

双重叠加下诞生了9类房源，这9类房源新政后的表现如下：

10月以来，各类房子的挂牌价已经进入了加速下滑通道。

综上不难看出，上海一二手市场，全面都进入了寒冬。

但对购房者来说，这是多年难得一遇的好时机。

现在是最佳的捡漏窗口

在一二手房市场全面溃败的市场情况下，新房由于限价，多少还有些优势，确定性更强。

而且其中不少新盘，在市场好的时候，肯定是要分，需要去抢的。现在不要分随便挑，完全是捡漏，购房者真的要珍惜机会。

以上周开盘的几个项目为例，市场好的时候，它们都有很大触发积分的潜质：

1、内环内千万级中海海上和集

中海海上和集前面2开2罄就是最好的说明。

项目所处的江浦一带，正在进行大规模城市更新，还可以坐享北外滩、东外滩的发展红利。

千万级想买在内环内，还想拥有好楼层，中海海上和集的确是不错的选择。

2、张家浜低密社区摩登江南

摩登江南，这个盘本身基因非常好，张家浜高端别墅区，容积率仅有1.0。

拥有9年制的学区，加上配套会所和绿城代建。联排+叠墅，11.5万的价格，也是非常吸粉。

而且邻近地铁21号线（在建）龙东大道站；自驾方面有龙东高架路、金科路、金桥路等。

这样的全能盘，在我看来，非常值得去捡漏。

3、川沙核心的陆家嘴锦绣云澜

当初拍地的时候，大家预期也是非常高的。

因为项目位于川沙核心区，临近2号线川沙站。周边交通、商业、教育等配套也十分完善。

如今随着倒挂的收窄，也成了不要分就能买的项目。

预算合适，确实值得去看一看。

4、400W级真地铁盘象屿路劲都匯云境

妥妥的地铁盘，还临近新城星汇广场，教育方面也有预期。

虽然综合条件不如理想之地，但是价格也确实优惠5000元/㎡+。

对于看重地铁的刚需客，也是一种选择。

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